Lokacija i tip stana
Jedna od prvih odluka koju ćeš morati da doneseš je gde želiš da živiš i kakav stan ti odgovara. Možda ti je bitno da si blizu posla ili porodice, da imaš dobre veze sa javnim prevozom, ili da ti je u komšiluku škola za dete. Važno da napraviš balans između želja i budžeta.
Pored lokacije, razmisli i o tipu stana: da li ti više odgovara novogradnja (manji troškovi održavanja, moderni standardi) ili starogradnja (prostranije sobe, nekada bolja lokacija)?
Novogradnja često nudi savremene instalacije, energetski efikasne sisteme, garažna mesta i liftove – sve je novo i pod garancijom. Kod kvalitetnih investitora, novogradnja može doneti i značajne uštede kroz niže režije, posebno ako je u pitanju tzv.
pametna zgrada – sa automatizovanim sistemima grejanja, ventilacije i rasvete.
Starogradnja, s’ druge strane, često znači prostranije sobe, deblje zidove i bolju zvučnu izolaciju. Ali, imaj na umu da zahteva više ulaganja: instalacije su često zastarele, grejanje može biti neefikasno, a troškovi održavanja viši.
Pretraga i odabir stanova
Kad znaš gde i šta tražiš, kreće najaktivniji deo – svakodnevno praćenje oglasa. Stanovi se brzo prodaju, posebno oni koji imaju dobar odnos cene i kvaliteta, pa je važno da budeš u toku. Prati oglase svakog dana, čuvaj pretrage i aktiviraj obaveštenja kako ne bi propustio dobar oglas. Kada se pojavi oglas koji odgovara tvojim kriterijumima, odmah kontaktiraj oglašivača i zakaži gledanje.
Prilikom pregleda oglasa, gledaj pažljivo slike i čitaj tekst oglasa. Ako oglas ima 3D turu ili video snimak, obavezno iskoristi tu opciju – možeš brzo da stekneš realniji utisak o prostoru i uštediš vreme ako stan ipak ne odgovara. Neki stanovi se prodaju sa nameštajem i cena nameštaja je uračunata u cenu stana. Ukoliko je cena niža u odnosu na tržišnu cenu stana u tom delu grada, pogledaj u opisu zbog čega je to tako, moguće da je potrebno renoviranje ili slično. Ne gledaj stan kroz slike stanja postojećeg nameštaja u stanu, već glavni fokus neka ti bude na rasporedu prostorija. Takođe, imaj na umu razliku između oglasa vlasnika i oglasa koje postavljaju agencije. U slučaju agencije, biće dodat i trošak agencijske provizije, koji najčešće iznosi oko 2% i ne ulazi u cenu stana prikazanu u oglasu.
Obilasci i prva procena
Nema tog oglasa koji može da zameni odlazak na lice mesta. Kada uđeš u stan, odmah će ti biti jasno da li taj stan ispunjava tvoje kriterijume. Obrati pažnju na ono što se ne vidi na slikama: mirise u stanu, prirodno osvetljenje, pogled, buku iz komšiluka. Pogledaj i ulaz u zgradu, lift, hodnik – sve to je deo onoga što kupuješ.
Ne ustručavaj se da postavljaš pitanja. Pitaj koliko su visoki mesečni troškovi, kako se greje stan, da li su rađene neke popravke, kakva je situacija sa komšijama i zgradom uopšte.
Ako obilaziš više stanova, pravi kratke beleške posle svakog obilaska. Lako se zaboravi koji je imao dobar raspored, a koji loš parket. Korisno je da na obilazak povedeš još nekoga, druga osoba može da primeti detalje koje ti možda propustiš, pogotovo ako si pod utiskom stana.
Ukoliko se stan obilazi sa agentom iz agencije za nekretnine, potrebno je potpisati potvrdu o gledanju stana i pokazati ličnu kartu na uvid. To je zakonski obavezna procedura za agencije i služi kao evidencija da je obilazak stana urađen uz posredovanje agencije za nekretnine.
Pravna provera dokumentacije
Bez obzira koliko ti se stan dopada ili koliko se prodavac čini ozbiljan – pravna provera je obavezna pre bilo kakvog davanja kapare ili potpisivanja ugovora. Prvo što treba proveriti je vlasništvo: da li je stan uknjižen, ko je formalni vlasnik, da li postoji hipoteka, zabeležba ili sudski spor. Sve to možeš proveriti preko
eKatastra, a ako ne znaš kako, pogledaj naš tekst o tome
kako proveriti ko je vlasnik nepokretnosti.
Ako kupuješ novogradnju, posebno je važno da postoji građevinska i upotrebna dozvola – bez njih stan ne može legalno biti u prometu. Više o tome šta sve mora da postoji od dokumentacije za legalnu gradnju pročitaj u našem blogu o
uslovima za dobijanje upotrebne dozvole.
Kod stanova u zajedničkom vlasništvu (više suvlasnika), svaki suvlasnik mora biti saglasan sa prodajom i to mora pisati u ugovoru. Ako se nađeš u takvoj situaciji, savetujemo da pročitaš i blog o
kupovini nekretnine od više suvlasnika.
U većini slučajeva, agencija će imati svog pravnika, ali je uvek preporučljivo da angažuješ advokata koji radi u tvoju korist, posebno ako kupuješ bez agencije. Pravna sigurnost je mnogo važan deo kupovine stana.
Pregovaranje o ceni i rezervacija stana (davanje kapare)
Kada pronađeš stan koji ti odgovara i odlučiš da ozbiljno razmisliš o kupovini, sledeći korak je pregovaranje o ceni. Cene stanova u oglasima nisu uvek fiksne, posebno ako je stan duže na tržištu, zahteva ulaganja ili je van traženih lokacija. Ako imaš argumente (npr. neophodno renoviranje, loša orijentacija, zgrada bez lifta), slobodno ih iznesi i ponudi nižu cenu. Prodavci uglavnom očekuju da će biti prostora za pregovor, pa tvoja ponuda neće biti iznenađenje.
Kada se postigne dogovor, često se daje kapara i potpisuje predugovor. Na taj način se stan “rezerviše” do konačnog zaključenja kupoprodajnog ugovora. Kapara se najčešće daje u iznosu od 5% do 10% od ukupne cene stana, i predstavlja obavezu i za kupca i za prodavca. Ako jedna strana odustane bez opravdanog razloga, druga ima pravo da zadrži kaparu ili traži dupli iznos nazad. Više o tome kako kapara funkcioniše pročitaj u našem blogu
kapara za kupovinu nekretnine.
Kupovina prvog stana na kredit
Ako kupuješ stan uz pomoć stambenog kredita, treba da računaš na dodatne korake i nešto duži proces kupovine. Prvi korak je da proveriš sa bankom koliki iznos kredita možeš da dobiješ. Obično se to radi kroz predugovor, ili barem preko neobavezujuće procene kreditne sposobnosti. To ti pomaže da znaš sa čime raspolažeš pre nego što se upustiš u konkretne pregovore.
Banke najčešće traže učešće od 20%, a ostatak možeš finansirati putem kredita, pod uslovom da stan ispunjava sve uslove (najčešće mora biti uknjižen i bez pravnih smetnji). Ako kupuješ stan u novogradnji preko stambenog kredita, važno je da znaš da većina banaka odobrava kredit tek kada je objekat izgrađen najmanje 80%, kako bi se smanjio rizik od nedovršenih projekata. Taj procenat se utvrđuje na osnovu izveštaja ovlašćenog procenitelja, i često varira u zavisnosti od politike konkretne banke.
Pripremi se i za dodatnu dokumentaciju – potvrde o zaposlenju, platne liste, katastarski podaci, procena vrednosti stana, predugovor ili ugovor, i drugi papiri koje banka zahteva.
Kada je reč o troškovima, važno je znati da su neke banke uklonile naknadu za obradu kredita, dok druge još uvek tu stavku naplaćuju ali samo ako su jasno informisale klijenta pre potpisivanja ugovora. Zato je jako važno da unapred zatražiš detaljan pregled svih troškova i da uporediš ponude više banaka.
Pored toga, troškovi mogu uključivati i osiguranje stana, osiguranje života (u nekim slučajevima obavezno), kao i notarske i sudske troškove vezane za upis hipoteke.
Kada se kredit odobri, banka najčešće direktno isplaćuje novac prodavcu, a ti krećeš sa otplatom dogovorenih mesečnih rata.
Zaključenje kupoprodajnog ugovora i upis u katastar
Kada se dogovor postigne i sve provere su obavljene, sledeći korak je potpisivanje kupoprodajnog ugovora i njegova overa kod notara. Ugovor mora da sadrži sve ključne podatke: podatke o kupcu i prodavcu, tačnu cenu, način isplate, opis nepokretnosti, obaveze obe strane i rokove. Overa se vrši kod javnog beležnika (notara), koji ima obavezu da proveri pravnu ispravnost dokumentacije i da identifikuje obe strane.
Nakon overe, kupac ima zakonski rok od 30 dana da prijavi kupovinu nadležnoj filijali Poreske uprave na teritoriji opštine gde se stan nalazi, zbog obračuna poreza na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2.5% od vrednosti stana. Taj porez važi za stanove u starogradnji ili one koji se kupuju od fizičkog lica.
Kod kupovine stana u novogradnji direktno od investitora, ovaj porez se ne plaća, jer je u cenu već uračunat PDV u iznosu od 10% od vrednosti stana.
Posle overe ugovora, sledi upis u katastar, što se u većini slučajeva može obaviti automatski – notar podnosi prijavu za uknjiženje u tvoje ime. Proces uknjižbe traje u proseku od nekoliko dana do nekoliko nedelja. Ukoliko stan kupuješ kreditom, banka će dodatno tražiti upis hipoteke na tvoje ime kao sredstvo obezbeđenja, a taj upis takođe ide kroz katastar i sprovodi ga notar.
Povraćaj PDV-a prilikom kupovine prvog stana u novogradnji
Kupci koji prvi put rešavaju stambeno pitanje mogu ostvariti pravo na povraćaj dela PDV-a, ali samo ako kupuju stan u novogradnji direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a. Ova olakšica se ne odnosi na stanove u starogradnji niti na one koji se kupuju od fizičkih lica.
Ko ima pravo na povraćaj PDV-a
Pravo na povraćaj PDV-a imaju:
- Punoletni državljani Republike Srbije sa prebivalištem u Srbiji
- koji od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji nisu imali u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini stan ili kuću na teritoriji Republike Srbije
- koji kupuju stan u novogradnji direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a
Za koju površinu stana se radi povraćaj PDV-a?
Povraćaj PDV-a se odobrava za:
- do 40 m² stambene površine za samog kupca
- plus 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava iste uslove (nema nepokretnost u vlasništvu od 1. jula 2006. godine i ima prijavljeno prebivalište na istoj adresi kao i kupac)
Na primer, ako kupac ima supružnika i jedno dete koji ispunjavaju navedene uslove, povraćaj PDV-a se može ostvariti za ukupno 70 m² (40 m² za kupca + 15 m² za supružnika + 15 m² za dete).
Važno je napomenuti da članovi domaćinstva koji su uključeni u povraćaj PDV-a gube pravo da kasnije, prilikom kupovine svog prvog stana, ostvare isto pravo. Zato je preporučljivo pažljivo razmotriti ovu odluku, posebno kada su u pitanju deca koja bi u budućnosti mogla da koriste ovu olakšicu za sebe.
Kako se ostvaruje pravo na povraćaj PDV-a?
Kupac podnosi zahtev za povraćaj PDV-a nadležnoj filijali Poreske uprave, uz prateću dokumentaciju koja uključuje:
- popunjen obrazac RFN (Zahtev za refundaciju PDV-a)
- overenu izjavu IKPS-PDV da se kupuje prvi stan
- ugovor o kupoprodaji stana
- konačni račun prodavca sa iskazanim PDV-om
- dokaz o uplati celokupne kupoprodajne cene na račun prodavca
- dokaz o državljanstvu i prebivalištu kupca i članova domaćinstva
- dokaz da kupac i članovi domaćinstva nisu imali nepokretnost u vlasništvu od 1. jula 2006. godine
Zakon ne propisuje tačan rok za podnošenje zahteva, ali je preporučljivo to učiniti što pre nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji.
Koliki je iznos povraćaja PDV-a?
Povraćaj PDV-a iznosi 10% od kupoprodajne cene stana, proporcionalno površini za koju se ostvaruje pravo na povraćaj. Na primer, ako je cena kvadrata 2.500 €, a kupac ostvaruje pravo na povraćaj za 55 m², iznos povraćaja biće 13.750 € (2.500 € x 55 m² x 10%).
Oslobađanje od poreza pri kupovini stana u starogradnji
Kupovina stana u starogradnji podrazumeva plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5% od ugovorene cene nekretnine. Međutim, ako kupuješ prvi stan i ispunjavaš određene uslove, možeš biti potpuno ili delimično oslobođen plaćanja tog poreza.
Ko ima pravo na oslobađanje?
Oslobađanje od plaćanja poreza ostvaruje se ako:
- kupuješ prvi stan u Srbiji
- nemaš (niti si imao/la) stan ili kuću u vlasništvu, zajedničkoj ili susvojini
- imaš državljanstvo i prebivalište u Srbiji
- stan kupuješ isključivo za stanovanje
- ukupna površina stana ne prelazi 40 m² za kupca, uz dodatnih 15 m² po članu domaćinstva
Na primer, ako kupuješ stan sam – imaš pravo na oslobađanje za 40 m². Ako kupuješ sa partnerom – limit se povećava na 55 m². Sa partnerom i detetom – 70 m², itd.
Šta ako površina stana prelazi površinu za koju se ne plaća porez?
U tom slučaju, porez se plaća samo na kvadraturu koja prelazi oslobađeni limit.
Na primer: ako imaš pravo na oslobađanje do 55 m², a kupuješ stan od 75 m², platićeš porez samo na 20 m².
Kako se ostvaruje pravo?
Nakon overe ugovora kod notara, podnosi se zahtev Poreskoj upravi uz prateću dokumentaciju: dokaz o prebivalištu, izjava da nemaš drugu nepokretnost, potvrde o članovima domaćinstva i kopija ugovora. Rok za podnošenje zahteva je 30 dana od overe ugovora.
Ostale olakšice prilikom kupovine prvog stana
Pored najpoznatijih olakšica kao što su povraćaj PDV-a za novogradnju i oslobađanje od poreza na prenos za starogradnju, u određenim slučajevima mogu postojati i dodatne mere pomoći za kupce koji prvi put rešavaju stambeno pitanje.
Jednokratna pomoć majkama koje su rodile dete za kupovinu prvog stana
Država je u prethodnim godinama pokretala programe finansijske pomoći za majke koje su rodile dete, najčešće u vidu jednokratne pomoći za kupovinu prve nekretnine. Ove olakšice obično se odnose na kupovinu stana ili kuće, uz određene uslove:
- da se nekretnina kupuje prvi put
- da ni majka ni njen partner nemaju nepokretnost u vlasništvu
- da dete bude rođeno nakon određenog datuma (definiše se konkursom)
- da se ispunjavaju uslovi konkursa koji objavljuje ministarstvo ili lokalna samouprava
Važno je napomenuti da ove olakšice nisu stalno dostupne, već se objavljuju povremeno, kroz konkurse i javne pozive.
Državna subvencija za kupovinu prvog stana za mlade do 35 godina starosti
Država Srbija je pokrenula početkom 2025. godine i dodatne programe pomoći za mlade do 35 godina starosti pri kupovini prvog stana, koji uključuju subvencije za učešće u stambenom kreditu. Ovi programi se najčešće realizuju u saradnji sa bankama koje učestvuju u sporazumu sa državom, a pravo na prijavu imaju mladi do određenih godina starosti, uz ispunjene uslove konkursa.
Moguće subvencije lokalnih samouprava
Pojedine opštine i gradovi nude posebne programe pomoći za mlade bračne parove, samohrane roditelje, zdravstvene radnike, prosvetne radnike i druge ciljne grupe. Te subvencije mogu biti u vidu:
- oslobađanja od lokalnih taksi
- pomoći za učešće u stambenom kreditu
- ili prioritetnog učešća u javnim stambenim programima
Zbog toga se savetuje da se pre kupovine informišeš i na sajtu opštine ili grada gde planiraš da živiš jer ti programi variraju od mesta do mesta i često imaju ograničen broj korisnika.
Useljenje i dodatni troškovi
Nakon što postaneš vlasnik stana, preostaje još nekoliko koraka: prenos brojila (struja, voda, grejanje), prijava prebivališta na novoj adresi, pakovanje i selidba.
Useljenje često povlači i dodatne troškove: nabavku nameštaja, kućne tehnike, sitne radove, zamenu brave, roletni ili sanitarija. Iako to deluje kao „završni detalj“, finansijski ume da bude ozbiljan, zato je dobro da u budžetu ostaneš rezervisan i za ovaj deo.
Zaključak
Kupovina prvog stana je jedan od najvećih i najvažnijih koraka u životu, emotivno i finansijski. Vodič je tu da ti pomogne da kroz ceo proces prođeš sigurnije, informisanije i bez neprijatnih iznenađenja.
Najvažnije je da strpljenje, dobru organizaciju i da znaš šta tražiš. Svaki stan je priča za sebe, ali uz dobru pripremu i realna očekivanja, pravi dom će ti doći.
Srećno u potrazi!
