Novogradnja ili starogradnja: cena, kvalitet, porezi – sve na jednom mestu

Kupovina stana je jedna od najvecih životnih odluka. Jedna od prvih nedoumica je: da li kupiti stan u starogradnji ili novogradnji? Obe opcije imaju svoje prednosti i mane, a pravi izbor zavisi od tvojih potreba, budžeta i prioriteta.

Kada govorimo o starogradnji, mislimo na stanove koji se nalaze u objektima starijim od 15 do 20 godina, najčešće bez savremene termoizolacije, energetske efikasnosti i moderne infrastrukture. Ove zgrade su često smeštene u centralnim gradskim zonama, imaju stabilnu infrastrukturu i karakteristike tipične za ranije periode gradnje – veće kvadrature, deblje zidove i rasporede prostorija koji nisu uvek u skladu sa savremenim standardima.

Novogradnja, s druge strane, obuhvata zgrade izgrađene nakon 2010. godine, koje zadovoljavaju savremene standarde gradnje – uključujući novu električnu i vodovodnu instalaciju, bolju zvučnu i toplotnu izolaciju, lift, garažno mesto i druge pogodnosti modernog stanovanja. Ovi stanovi nude moderniji dizajn, nove instalacije, energetski efikasniju gradnju i savremene standarde komfora. Međutim, često se nalaze u novim urbanim zonama, koje još uvek razvijaju punu infrastrukturu i društveni život.

Jedan od glavnih razloga zašto se mnogi kupci i dalje opredeljuju za stan u starogradnji jeste lokacija. Ovi stanovi se uglavnom nalaze u centralnim ili dobro povezanim delovima grada. U tim naseljima se već decenijama nalaze škole, vrtići, marketi, apoteke, kao i linije javnog prevoza koje čine svakodnevni život mnogo jednostavnijim, naročito za porodice i starije osobe.

Još jedan važan faktor je veća kvadratura za uloženi novac. Stanovi u starijim zgradama često imaju više kvadrata za istu ili čak nižu cenu po kvadratnom metru u poređenju sa novogradnjom. Ukupna površina, ali i osećaj prostora unutar stana, mogu biti znatno izraženiji. Klasičan raspored prostorija sa prostranim hodnicima i odvojenom kuhinjom mnogima deluje praktičnije i udobnije.

Ne treba zanemariti ni kvalitet gradnje. U mnogim zgradama koje su građene pre nekoliko decenija korišćeni su masivniji i čvršći materijali, što često znači bolju zvučnu i termo izolaciju. Deblji zidovi između stanova doprinose osećaju privatnosti i mira, što je sve ređa pojava u savremenim zgradama.

Velika prednost starijih zgrada je i činjenica da se nalaze u naseljima koja su već kompletno izgrađena. Oko vas su zeleni parkovi, drveće koje pruža hlad tokom leta, a komšijsko okruženje najčešće već ima organizovan kućni red i mir. To znači manje iznenađenja kada je reč o buci, gradilištima i promenama u urbanizaciji.

Kupovina stana u starijoj zgradi nosi određene rizike i izazove na koje svaki kupac mora da obrati pažnju. Prva stvar koju treba proveriti su instalacije – u velikom broju slučajeva, elektro i vodovodni sistemi nisu menjani decenijama. To može dovesti do čestih kvarova, a zamena kompletne infrastrukture zahteva ozbiljnu investiciju. Posebno je važno da angažuješ majstora ili građevinskog inženjera koji može da pregleda stanje instalacija pre nego što doneseš konačnu odluku.

Energetska efikasnost je još jedan važan faktor. Mnogi stanovi u starogradnji nemaju adekvatnu termoizolaciju, a stari prozori često loše dihtuju. To znači veće račune za grejanje zimi i otežano rashlađivanje tokom leta. U većini starogradnji je sprovedeno centralno grejanje koje se plaća tokom cele godine. Ukoliko želiš da ugradiš uređaje za merenje potrošnje grejanja i plaćanje po potrošnji, zahtevaće dodatna ulaganja.

Treba imati na umu i fizičke karakteristike zgrade. Mnogo starijih objekata nema lift, što može predstavljati problem za porodice sa malom decom ili starije osobe. Iako su stanovi u tim zgradama često prostrani, činjenica da se nalaze na trećem ili četvrtom spratu bez lifta može umanjiti njihovu funkcionalnu vrednost.

Takođe, kada je reč o parking prostoru, starija naselja jednostavno nisu bila projektovana za savremeni broj automobila po domaćinstvu. Pronalaženje slobodnog mesta često je svakodnevna borba, naročito u centralnim zonama grada.

Na kraju, starogradnja podrazumeva i veću odgovornost stanara kada su u pitanju zajednički delovi zgrade. Fasade, krovovi, stepeništa i instalacije zahtevaju redovno održavanje, a s obzirom na starost objekta, popravke su češće i skuplje. U zgradama bez aktivnog upravnika, dogovor oko radova može biti spor i komplikovan.

Kupovina stana u novogradnji donosi niz benefita koji su posebno privlačni mlađim kupcima i porodicama. Jedna od najvećih prednosti je to što dobijate stan koji niko pre vas nije koristio. Sve je novo, od instalacija i parketa, do kuhinje, sanitarija i prozora. Ne postoji potreba za renoviranjem, što znači da odmah možeš da se useliš bez dodatnih troškova.

Energetska efikasnost je još jedan ključan faktor. Savremene zgrade imaju termoizolaciju, PVC stolariju, centralne ili etažne sisteme grejanja sa sopstvenom regulacijom i nižim potrošnjama energije. To ne samo da smanjuje mesečne račune, već doprinosi i komforu tokom cele godine – stanovi se lakše greju i hlade, a buka iz spoljnog sveta je znatno prigušena. Ako te zanima kako funkcionišu pametne zgrade, pogledaj naš blog šta su pametne zgrade.

Veliki broj novogradnji danas podrazumeva i garažna mesta, liftove i uređene zajedničke prostore. To su pogodnosti koje mnoge starije zgrade ne nude. U zgradama sa liftom i video-nadzorom, svakodnevica je znatno lakša i bezbednija što posebno znači porodicama sa malom decom i starijim osobama. U ranoj fazi gradnje kupci ponekad imaju mogućnost da biraju raspored prostorija ili da utiču na estetiku enterijera.

Pogledaj aktuelnu ponudu stanova na prodaju u novogradnji u Beogradu, Novom Sadu i Nišu na sledećim linkovima:

Prvi i najčešći problem jeste cena – stanovi u novogradnji su u proseku skuplji po kvadratu u poređenju sa starogradnjom. Uz to, često se dodatno naplaćuju garažna mesta, ostave, pa čak i kvalitetniji završni materijali ako ne dolaze u standardnom paketu.

Drugi važan aspekt je lokacija. Većina novogradnji se gradi na perifernim delovima grada ili u zonama koje još uvek nemaju potpuno razvijenu infrastrukturu. To znači da, iako dobijaš nov stan, možda si daleko od škola, vrtića, prodavnica ili javnog prevoza, a komšiluk se još uvek formira.

Još jedna stvar koju treba uzeti u obzir jeste rok izgradnje. Ako kupuješ stan u izgradnji, moguće je da će doći do kašnjenja, promena u planu gradnje ili dodatnih troškova koji nisu jasno navedeni u početnoj ponudi. Ugovor o kupoprodaji mora biti detaljno pregledan, najbolje uz pomoć pravnika. U ugovoru možeš definisati da investitor ima obavezu da plaća određenu kiriju za svaki mesec kašnjenja sa rokom za useljenje koji je definisan ugovorom.

Na prvi pogled, cena po kvadratu je najvidljivija razlika između starogradnje i novogradnje. U većini gradova, stanovi u novogradnji imaju višu cenu zato što uključuju savremene materijale, novu infrastrukturu, energetski efikasne sisteme, često i dodatne sadržaje poput prilaza za invalide, garaže ili video nadzora.

S' druge strane, starogradnja često nudi više kvadrata za istu sumu novca, naročito ako ti nije problem da kasnije uložiš u adaptaciju. Stanovi u starijim zgradama imaju klasičniji raspored i često veću kvadraturu dnevnog boravka, hodnika ili kuhinje.

Zato je važno da ne posmatraš samo cenu po kvadratu, već da razmisliš i o ukupnim ulaganjima koja će ti biti potrebna nakon kupovine. Jeftinije na papiru ne znači uvek i povoljnije u stvarnosti.

Jedna od ključnih razlika između kupovine starogradnje i novogradnje jeste način oporezivanja.

Ako kupuješ stan u starogradnji, u većini slučajeva plaćaš porez na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2.5% od ugovorene cene. Ovaj porez se plaća jednokratno i primenjuje se kada stan kupuješ od fizičkog lica.

Kod kupovine novogradnje direktno od investitora, plaća se PDV u iznosu od 10%, koji je najčešće već uračunat u cenu stana, ali to uvek treba posebno proveriti. Na sajtu Roommateor ukoliko u cenu stana nije uračunat PDV, pored cene stoji “+PDV”.

Ako kupuješ svoj prvi stan, postoje određena poreska oslobađanja. Kupac prvog stana u starogradnji može biti oslobodjen plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Nasuprot tome, kupac prvog stana u novogradnji može ostvariti povraćaj PDV-a za deo kvadrature. Više o tome, kao i o uslovima koje treba da ispuniš, pročitaj u našem vodiču na temu kupovina prvog stana.

Ako planiraš da stan kupiš putem stambenog kredita, važno je da znaš da banke imaju različite zahteve u zavisnosti od toga da li se radi o starogradnji ili novogradnji.

Kod starogradnje, osnovni uslov banaka je da stan mora biti uknjižen, što znači da mora imati čistu vlasničku dokumentaciju i da bude legalizovan i prihvaćen od strane banke kao hipoteka za kredit. Ovo je česta prepreka, posebno u starijim delovima grada gde su mnogi stanovi još uvek u procesu legalizacije.

Kod novogradnje, situacija je drugačija. Ako stan kupuješ od investitora dok je zgrada još u izgradnji, banka može da ti odobri kredit tek kada objekat dostigne minimum 80% izgrađenosti. U tom trenutku kreću unutrašnji radovi i površine stanova su precizno definisane (može se desiti da minimalno odstupaju od površina propisanih projektom), čime se i dobija konačna cena stana za koji se uzima kredit. Do tog trenutka, možeš potpisati predugovor i rezervisati stan, ali realizacija kredita i isplata sredstava moraju sačekati 80% završenosti radova. Prilikom potpisivanja predugovora, potrebno je platiti kaparu. Detaljnije o kapari pročitaj u našem blogu kapara za kupovinu nekretnine.